Stadtrat beschließt neue differenzierte Hebesätze für die Grundsteuer ohne Steuererhöhung - Steueraufkommen somit gleichbleibend

Das Bundesverfassungsgericht hat das System der grundsteuerlichen Bewertung im Jahr 2018 für verfassungswidrig erklärt, da es gleichartige Grundstücke unterschiedlich behandele und so gegen das im Grundgesetz verankerte Gebot der Gleichbehandlung verstoße. Es hat weiterhin entschieden, dass spätestens bis zum 31. Dezember 2019 eine gesetzliche Neuregelung getroffen werden musste, die Grundsteuer in ihrer jetzigen Form übergangsweise bis zum 31. Dezember 2024 weiter erhoben werden.

Das bedeutet, dass für diese Steuerart, die eine der wichtigsten Einnahmequellen einer Kommune darstellt, da diese ausschließlich den Kommunen zusteht, eine Neuregelung erfolgen musste. Im Vorfeld der ab 1. Januar 2025 geltenden neuen Rechtslage wurden alle Grundstücke in den vergangenen Jahren durch das Finanzamt auf Grundlage der Eigentümerangaben neu bewertet. Jeder Grundstückseigentümer war verpflichtet, eine sog. Grundsteuererklärung abzugeben. Neben der Neubewertung der Grundstücke, mussten auch die Gemeinden Ihre Hebesatzsatzungen anpassen, um dem auch im Stadtrat einhellig vertretenen Ansatz, durch die Grundsteuerreform im Wesentlichen keine Mehreinnahmen für die Stadt zu generieren, nachzukommen.

Die Stadt Zeitz ermittelte daher in den letzten Monaten den jeweiligen Grundsteuerbetrag auf der Grundlage des vom Finanzamt festgesetzten und den Eigentümern mitgeteilten Grundsteuermessbetrages. Dieser wurde mit dem Hebesatz der Stadt Zeitz multipliziert und im Rahmen der Aufkommensneutralität überprüft. Aufkommensneutralität bedeutet aber nicht, dass sich der individuelle Grundsteuerbetrag nicht verändert, sondern bezieht sich auf die Summe aller Grundsteuerbeträge im Stadtgebiet. Diese Summe soll, verglichen mit dem Aufkommen in 2024, nicht nennenswert nach oben oder nach unten abweichen. Über das Verfahren und die Ergebnisse wurde regelmäßig im Finanzausschuss informiert.

In diesem Zusammenhang ist wichtig zu betonen, dass eine Stadt nur die Hebesätze bestimmen kann, nicht aber die übrigen Faktoren wie bspw. den Wert des Grundstücks. Darüber hinaus besteht in Sachsen-Anhalt die Möglichkeit der Festlegung sogenannter differenzierter Hebesätze, da nach ersten Untersuchungen zur Wirkung des Gesetzes klar wurde, dass gewerblich genutzte Grundstücke erheblich geringer belastet würden, jedoch zulasten der Wohngrundstücke. Hatte man also wie bisher nur einen Hebesatz beschlossen, würden Wohngrundstückseigentümer erheblich mehr zahlen, Eigentümer von Nichtwohngrundstücken erheblich weniger. Dies wäre nicht nachvollziehbar und sollte wiederum ausgeglichen werden. Insofern wurden dem Stadtrat Berechnungsbeispiele mit unterschiedlichen Hebesätzen vorgelegt, bei denen die Grundstücksbelastung entweder bei gewerblichen oder eben bei privaten Grundstücken höher wäre, gleichzeitig aber auch die Variante, die nun beschlossen wurde, bei der sich die geringsten Abweichungen zur bisherigen Belastung ergaben, was von allen Fraktionen befürwortet wurde,

erklärt Oberbürgermeister Christian Thieme. (siehe Tabellen am Ende)

Der Zeitzer Stadtrat hat in seiner Sitzung am 03.04.2025 schließlich die neuen Hebesätze für die Grundsteuer beschlossen.

Die Entscheidung zur Einführung differenzierter Hebesätze – es gibt also zukünftig zwei - wurde nach intensiven Beratungen und unter Berücksichtigung der regionalen Gegebenheiten getroffen. Ziel der Gesetzesreform war es, die Steuerlast fairer zu verteilen, indem die Höhe der Grundsteuer stärker an die individuellen Verhältnisse vor Ort angepasst wird. Sie können sich sicher sein, dass wir die Berechnung, nach bestem Wissen und Gewissen vorgenommen haben, um Mehr- oder Minderbelastungen möglichst zu vermeiden, die aber im Einzelfall aufgrund individueller Faktoren nicht ausgeschlossen werden können, gerade ohne das Steueraufkommen insgesamt zu erhöhen und somit die Aufkommensneutralität zu erreichen. Das kommt insoweit allen Grundstückseigentümern entgegen, denn niemand wird nennenswert zulasten eines anderen bevorteilt. Die Grund- und Gewerbesteuer sind wichtige Einnahmequellen einer Kommune. Wichtig sind aber auch unsere Bürgerinnen und Bürger sowie die Unternehmen der Stadt und deshalb haben wir darauf geachtet, dass wir uns an die vorgenannten Maßstäbe der Aufkommensneutralität und der Ausgeglichenheit halten,

so Christian Thieme weiter.

Der Hebesatz für die Grundsteuer A (Land- und Forstwirtschaft) wurde von 300 Prozent auf 408 Prozent festgesetzt. Der Hebesatz für bebaute und bebaubare Grundstücke (Grundsteuer B) lag bisher einheitlich bei 400 Prozent. Nun wird zwischen Nichtwohngrundstücken (Bsp.: Gewerbegrundstücke, Büroflächen) mit einem Hebesatz von 892 Prozent und Wohngrundstücken (Bsp.: Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen) mit einem Hebesatz von 455 Prozent unterschieden.

Geändert wurde dies, weil durch die Neubewertung der Grundstücke, der Gesamtwert der Nichtwohngrundstücke um ca. 55% gefallen ist, während die Werte der Wohngrundstücke nur um etwa 13% gefallen sind. Um die Steuereinnahmen stabil und gerecht zu halten, musste der Hebesatz für Nichtwohngrundstücke stärker angehoben werden als für Wohngrundstücke.  Man kann also sagen, die Hebesätze wurden erhöht, die Steuern selbst wurden hingegen nicht erhöht, weil das Aufkommen eben gleichbleibt.

Ab dem Jahr 2025 erhalten Pächter von Grund und Boden zudem keine Abgabenbescheide mehr, da die Besteuerung ausschließlich die Eigentümer betrifft.

Die Gewerbesteuer, mit einem bisherigen Hebesatz in Höhe von 395 Prozent, bleibt unverändert.

Die neuen Hebesätze treten rückwirkend ab dem 01.01.2025 in Kraft.

Mit dieser Entscheidung reagiert die Stadt auf die Anforderungen der neuen Grundsteuerreform und schafft die Grundlage für eine gerechtere und lokal angepasste Steuererhebung.

Die Grundsteuerbescheide werden voraussichtlich Mitte des Jahres versendet.

1. © Stadt Zeitz - Tabelle 1
2. © Stadt Zeitz - Tabelle 2
3. © Stadt Zeitz - Tabelle 3

Die Tabellen zeigen die typische Belastungen für die verschiedenen Grundstücksarten. Dabei wurde jeweils der Median verwendet – das ist ein Wert, der genau in der Mitte aller betrachteten Fälle liegt. Einfach gesagt, wenn man alle Grundstücke nach ihrer Steuerbelastung sortiert, ist der Median der Wert, der genau in der Mitte liegt. Anders als ein Durchschnitt wird er nicht durch einzelne extrem hohe oder niedrige Werte verzerrt. So ergibt sich ein realistischeres Bild der tatsächlichen Belastung.