Vorlage - VI/STR/65/0932/19  

Der Stadtrat beschließt:

Für den in der Anlage 1 dargestellten Bereich wird der Bebauungsplan Nr. 83 „Industriegebiet Zeitzer Guss“ aufgestellt. Anlage 1 ist Bestandteil dieses Beschlusses.

Es werden folgende Planziele angestrebt:

• Umsetzung und Herleitung der vom Stadtrat im Flächennutzungsplan beschlossenen Nutzungsart teilweise als Gewerbe – und teilweise als Industriegebiet.

• Umsetzung der Handlungsempfehlungen aus der Machbarkeitsstudie zur Revitalisierung von Altindustriebrachen in der Elstervorstadt Zeitz.

• Sicherung des Industriestandortes Zeitzer Guss GmbH und der damit verbundenen Arbeitsplätze.

• Bauplanungsrechtliche Sicherung einer beidseitigen Grünverbindung entlang des Floßgrabens, wie sie im vom Stadtrat beschlossenen Flächennutzungsplan dargestellt ist. Erhalt bzw. Wiederherstellung  des Elsterfloßgrabens in diesem Bereich

Der Beschluss ist gemäß § 2 Abs. 1 Satz 2 BauGB ortsüblich bekanntzumachen.

Begründung:

Die Stadt Zeitz ist eine Industriestadt und muss entsprechende Industriegebiete festsetzen, das gilt nicht nur für zukünftige Industrieansiedlungen im Rahmen des Braunkohlestukturwandels, um neue Industriearbeitsplätze schaffen zu können, sondern erst Recht zur Sicherung bereits vorhandener Industrieansiedlungen und damit zur Sicherung vorhandener Arbeitsplätze. Dabei müssen mit den Mitteln des Bauplanungsrechts die Voraussetzungen geschaffen und vorhandene bzw. erkannte Konflikte mit anderen zulässigen Nutzungen ausgeräumt bzw. zum weitestgehenden Nutzen Aller abgewogen werden.

Der Bereich des Bebauungsplanes liegt innerhalb des Gewerbebandes der Stadt Zeitz. Die entsprechende Machbarkeitsstudie zur Revitalisierung von Altindustrieflächen in der Elstervorstadt hat der Stadtrat am 22. 6. 2017 beschlossen.

Diese Machbarkeitsstudie Revitalisierung Altindustriebrachen in der Elstervorstadt Zeitz gibt

Handlungsempfehlungen u.a. zur Sicherung der Flächenverfügbarkeit von Gewerbe- und  Industrieflächen.

Der Bebauungsplan 83 soll der Sicherung des Produktionsstandortes der Zeitzer Guss GmbH als Gewerbe- bzw. Industriestandort dienen und somit Arbeitsplätze sichern. Der alte ZEMAG-Standort wurde von der Silbitz Gruppe 2007 erworben und im Jahr 2009 gab es die Inbetriebnahme des Standortes Zeitz. Vom Bau bis zur vollständigen Auslastung der Produktion wurden über 55 Mio Euro investiert. Die ZGG Zeitzer Guss GmbH ist eine neu errichtete und nach modernsten Gesichtspunkten gestaltete Kundengießerei für Einzelteile und Serien von 4 bis 45 Tonnen pro Stück mit der Perspektive zu höheren Stückgewichten.

Die jährliche Kapazität am Standort Zeitz liegt bei 25.000 Tonnen und es werden ca. 200 eigene Mitarbeiter und eine gewisse Anzahl von Leiharbeitern beschäftigt. Die Gießerei fertigt Großgussteile und liefert über 75 % dieser mit Unterstützung von Unterlieferanten einbaufertig bearbeitet und inklusive Oberflächenbeschichtung aus.

Am Standort Zeitz werden vor allem die Branchen Windkrafttechnik, Energietechnik, Antriebstechnik sowie Maschinenbautechnik bedient. Wesentlicher Schwerpunkt der Unternehmensstrategie ist die innovative Umsetzung von Ergebnissen aus Forschung und Entwicklung sowie die Erweiterung der Kapazitäten. Im Flächennutzungsplan der Stadt Zeitz ist der Standort als gewerbliche Baufläche dargestellt. Gemäß der Genehmigung nach dem Bundesimmissionsschutzgesetz (BImSchG) sind die Produktionsanlagen der ZGG jedoch aufgrund der dort noch vereinzelt vorhandenen Wohnnutzung nach den für ein Mischgebiet geltenden Kriterien zu betreiben. Dies ist dort kaum bzw. nicht möglich, da bereits der dort vorhandene Verkehrslärm gemäß vorliegender Untersuchungen der ZGG die Grenzwerte eines Mischgebietes überschreitet. D. h. unter den gegenwärtigen Voraussetzungen, sind die vorhandenen Anlagen kaum wirtschaftlich zu betreiben.

Durch den Bebauungsplan 83 soll der Standort ZGG im Bereich der angrenzenden Wohnnutzung als Gewerbe- / und im übrigen Bereich als Industriestandort planerisch gesichert werden, in dem der betreffende Bereich, wie im Flächennutzungsplan (FNP) dargestellt ist; d. h. der Geltungsbereich kann der Gliederungsmöglichkeit in Bebauungsplänen als Gewerbe- und als Industriegebiet festgesetzt werden. Damit werden auch die Voraussetzungen für weitere Investitionen geschaffen. Im wirksamen am 23.5.2015 vom Stadtrat beschlossenen Flächennutzungsplan wird ein nördlicher Teil (im FNP G 18) des Geltungsbereiches vom Bebauungsplan als Gewerbliche Baufläche mit Vorkehrungen vor schädlichen Umwelteinwirkungen (Lärmschutz) dargestellt. Dieser Teilbereich soll im Bebauungsplan als eingeschränktes Gewerbegebiet festgesetzt werden:

„An der Gärtnerstraße bestehen zwischen der Gärtnerstraße und dem Floßgraben einige Grundstücke, im Wesentlichen mit fünf Eigenheimen bebaut. Die Fläche wird im FNP als Gewerbefläche in Planung G 18 dargestellt. Mit der Darstellung ist folgende Planungsaussage verbunden.

Die Fläche G 18 grenzt unmittelbar an die Baufläche des Industriebetriebes Zeitzer Guss. Es besteht somit ein vor der Aufstellung des FNP gewachsener Gemengelagencharakter. Mit dem Gemengelagencharakter ist auf der FNP-Ebene umzugehen. Dies erfolgt durch Darstellung der gewerblichen Baufläche G 18.

Die Darstellung der Gewerbefläche G 18 im FNP hat keine Auswirkungen auf den geltenden Bestandsschutz der Wohngebäude und der Wohnnutzung. Mit der Darstellung von G 18 soll jedoch eine Verfestigung der Wohnnutzung auf der betreffenden Fläche verhindert werden. Planungsrechtlich kann auf der Fläche G 18 kein Bebauungsplan abgeleitet bzw. aufgestellt werden, der Wohnnutzung festsetzt. Ebenfalls verhindert werden soll die Neuerrichtung von Wohngebäuden innerhalb der Fläche G 18. Wegen der östlich angrenzenden Wohnbebauung wird G 18 mit einer Fläche für Nutzungsbeschränkungen überlagert.“ (Auszug aus der Begründung zum Flächennutzungsplan 2015, Seite 85)

Der übrige und größere Teilbereich vom Bebauungsplan wird als Industriegebiet festgesetzt werden. Dieser Teilbereich ist im FNP als Gewerbliche Baufläche G 17 dargestellt.

„Die Neuansiedlung der Silbitz- Gruppe stellt eine wichtige Entscheidung zur Entwicklung des produzierenden Sektors in Zeitz dar. Die Entwicklungsmöglichkeiten der Zeitzer Guss GmbH sind als Belang bei der Aufstellung des FNP zu berücksichtigen.

Das Werk der Zeitzer Guss kann als Industriebetrieb nach § 9 Abs. (2) Nr. 1 BauNVO eingestuft werden. …Die Fläche G 17 ist industriell vorgeprägt.“ (Begründung zum Flächennutzungsplan 2015, Seite 78)

Nachdem der Bauausschuss der Vorlage am 15.8.2018 einstimmig zugestimmt hat, haben die Mitglieder des Hauptausschusses dem Antrag, die Gewerbliche Baufläche G 18 im Bereich Gärtnerstraße – wo heute noch fünf freistehende Wohnhäuser stehen – aus dem Geltungsbereich des Bebauungsplanes heraus zu nehmen, zugestimmt.

Es sollten Gespräche mit der Zeitzer Guss GmbH mit dem Ziel geführt werden, die vorhandene Wohnnutzung besser zu schützen. Diese Gespräche fanden am 20.9.2018 und am 5.2.2019 mit der Werksleitung der Zeitzer Guss GmbH statt. Aufgrund der vorgenannten Gründe wurde auf die Erforderlichkeit zur Aufstellung des Bebauungsplanes hingewiesen.

Es wurde behauptet, dass diese Wohnhäuser im Fall des Verbleibes im Geltungsbereich des Bebauungsplanes keine Anbau – oder Erweiterungsmöglichkeiten hätten.

Diese in der o. a. Abbildung markierten Grundstücke, wo gegenwärtig fünf einzelne Wohngebäude stehen, haben keine Ortsteilqualität gemäß § 34 Baugesetzbuch (BauGB). D. h. sie stehen nicht „in einem im Zusammenhang bebauten Ortsteil. Nach herrschender Rechtsprechung, müssen mindestens 10 Häuser mit Merkmahlen der Nutzungsart und des Nutzungsmaßes einen Zusammenhang bilden, sodass eine Ortsteilqualität gesehen werden kann.

Die fünf Einfamilienhäuser entsprechen auch keiner Gebietskategorie nach der Baunutzungsverordnung (BauNVO) und auch nicht den Kriterien nach § 34 Baugesetzbuch (BauGB). Aus bauplanungsrechtlicher Sicht dürften An- und Umbauten auch jetzt schon nicht genehmigt werden.

Die Erstellung einer Klarstellungssatzung, Abrundungssatzung, eine Änderung des Flächennutzungsplanes mit dem Ziel dort Wohnnutzung zuzulassen oder, dass sich die Wohnnutzung dort verfestigt, ist mit den Grundsätzen einer geordneten städtebaulichen Entwicklung unvereinbar.

Auch aufgrund der beengten Verhältnisse, der geringen Tiefe dieser Grundstücke (ca. 35m) – vorne ist die Gärtnerstraße – hinten der Floßgraben, der zukünftig wieder mit Wasser bespannt werden soll und mit beidseitigen Wegen zugänglich gemacht werden, sind für bauliche Erweiterungen dort eher hinderlich.

„Bei der Aufstellung der Bauleitpläne sind insbesondere zu berücksichtigen: 1.

die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse und die Sicherheit der Wohn- und Arbeitsbevölkerung, …(und) die Ergebnisse eines von der Gemeinde beschlossenen städtebaulichen Entwicklungskonzeptes oder einer von ihr beschlossenen sonstigen städtebaulichen Planung.“ (§ 1 (6) Nr.11 BauGB)

Mit dem Stadtratsbeschluss vom 22.6.2017 wurde der Oberbürgermeister beauftragt, „auf Grundlage der durch die Wenzel & Drehmann Planungs – Entwicklungs – und Management GmbH erarbeiteten Machbarkeitsstudie die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Revitalisierung von Altindustriebrachen in der Elstervorstadt zu schaffen“ (Beschlussvorlage VI/STR/OB/0562/17). „Um eine städtebaulich geordnete Entwicklung auch dann zu sichern, wenn die benötigten Mittel nicht ad hoc zur Verfügung stehen, soll das Instrumentarium des Baugesetzbuches genutzt werden, um Hemmnisse sukzessive zu beseitigen. Hierzu gehört zuerst die flächeneckende Sicherung der avisierten Nutzungszielstellungen mit Hilfe der Bauleitplanung. So kann sichergestellt werden, dass eine sich weiter fortsetzende Durchmischung mit schutzwürdigen Nutzungen (Wohnen) ausgeschlossen ist.“ (Begründung der Beschlussvorlage VI/STR/OB/0562/17).

Geltungsbereiche von Bebauungsplänen sind grundsätzlich so auszuwählen, wie es zur Konfliktbewältigung geboten ist. Ein Problem sind hier Lärmemissionen. Aus diesem Grund ist der strittige Bereich im Flächennutzungsplan als Gewerbliche Baufläche mit Nutzungsbeschränkungen sowie für Vorkehrungen zum Schutz gegen schädliche Umwelteinwirkungen im Sinne des Bundesimmissionsschutzgesetzes (G 18) ausgewiesen worden.

D. h. in der Erstellung des Bebauungsplanes sind in der Fläche G 18, wo die 5 betreffenden Häuser stehen, Lärmschutzmaßnahmen festzusetzen, wenn diese Teil des Geltungsbereiches – wie vom Bauausschuss zur Beschlussfassung empfohlen – wird.

In diesem Fall sind diese Lärmschutzmaßnahmen, wie z.B. Einbau von Schallschutzfenstern, dem Verursacherprinzip gemäß zu bezahlen. Festgesetzt werden, kann jedoch nur auf Flächen, die sich im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes befinden, nicht auf Flächen, die nicht einbezogen werden. Das bedeutet, dass das Ausgrenzen der Fläche G18 aus dem Geltungsbereich des Bebauungsplanes dazu führt, dass die Einwohner dort schlechter gestellt werden, als bei einer Einbeziehung.

Ein weiteres Ziel der Stadt Zeitz ist die Wiederbespannung (Bewässerung) des Floßgrabens einschließlich einer beidseitigen Wegeführung. Der Erhalt bzw. die Wiederherstellung dieses technischen Denkmales in diesem Bereich ist ebenfalls Planungsziel des im Jahr 2015 vom Stadtrat beschlossenen Flächennutzungsplanes und soll somit dem Herleitungsgebot entsprechen auch im Bebauungsplan 83 durch Festsetzungen gesichert werden.

Hierzu muss auch der Bereich der Gärtnerstraße einbezogen werden, wo die fünf Häuser stehen. Es ist beabsichtigt dieses Ziel durch Erstellung weiterer Bebauungspläne rechtlich abzusichern. Dieses Ziel kann jedoch nicht weiterverfolgt werden, wenn wichtige Bereiche aus der Planung ausgegrenzt werden.

Am 12.3.2019 sollen Gespräche mit den betroffenen Eigentümern der fünf Häuser geführt werden, bei denen noch einmal auf die Möglichkeiten und die Bedeutung des Bestandsschutzes auch bei Lärmimmissionen hingewiesen wird.

Anlagen:

Anlage 1 Geltungsbereichskarte mit Übersichtsplan

Anlage 2 Auszug Flächennutzungsplan Zeitz

Anlage 3 Wohnen und Gewerbe am Standort